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齐乐官网_什么?万科又准备率先降价?别开玩笑

  这几天,朋友圈各种耸人听闻的标题不时出现,什么《重磅!万科又要降价!》、

  《震惊!万科打响2017年降价第一枪》等等。究其原因,是万科在2016年年报中对12个城市的13个项目计提了“存货跌价准备”,不明真相的群众以为“跌价准备”就是“准备跌价”,纷纷赞叹万科又要先跑路了,那么实际情况到底是什么呢?

  我们先来看看万科在年报中是怎么说的:

什么?万科又准备率先降价?别开玩笑了!

  那么,到底什么是“存货跌价准备”呢,这是一个会计术语。这个段子你肯定听过,一个黑涩会大哥因为走私罪被抓,被判了二十年,今年终于出来了。他对接他的小兄弟说,走,我入狱前藏了一批货,价值百万,一出手我们就有钱了!他带着小兄弟挖出当年藏的箱子,流着幸福的泪水,打开了箱子一看:满满一箱子BP机……。会计上来说,在黑涩会大哥那里,这批BP机是按照原始成本计价的,即100万,而这批存货在当前的市价是0,差距就是“存货跌价准备”。如果大哥有个会计,他应该每年看看市场上这批BP机值多少钱,第一年,值110万,不用管,第二年120万,不用管,第8年只值70万了,那就计提30万“存货跌价准备”,只有这样,大哥看到报表才知道自己的真实身价,我靠,我的身价不是100万了,只有70万了!第9年,市场价值是50万,就再计提20万的“存货跌价准备”,直到哪一天,市价是0…

  这就是“存货跌价准备”,它代表的是存货的成本与市场价的差额,为什么是准备呢?因为存货还没有卖掉,这个价值差额还只是暂时的,以后还有可能变化,但是为了真实表示今年的身价,所以先“准备”着。计提存货跌价准备,不是因为“准备跌价”,而是基于当前的市场判断,预计这个存货将来会“跌”,仅此而已。以后市场好了,还可能把“准备”再加回来。

  我们看万科这次计提的12个城市13个项目,总共有3类:

  第一类:乌鲁木齐金域缇香、唐山红郡、温州龙湾花园、芜湖万科城4个项目年末计提的减值准备比年初减少,说明项目盈利好转,存货的成本与市场价值的差额缩小了。

  第二类:烟台海云台、乌鲁木齐南山郡2个项目年末数字和年初数字没变,说明万科判断项目盈利状况没变化;

  第三类:宁波万科城等7个项目,新增计提跌价准备,说明项目盈利没有达到万科预期,拿地的时候觉得能赚钱的,现在感觉可能要亏钱了,至于原因,可能是地拿贵了,可能是市场变差,也有可能是其他因素,譬如项目工程进度延期、各种原因导致调整规划方案、甚至是项目遇到外部纠纷可能造成损失,等等各种可能,具体的原因万科没有披露,对这些项目熟悉的朋友,可以在后面留言,我们看看到底是什么原因?

  所以,上述12个城市的朋友们,不用过于担心,万科计提存货跌价准备,仅仅表示万科自己觉得项目不能赚钱了,并不代表万科“准备跌价”,仅此而已。相反,万科觉得要亏的项目,万科经营中只会想办法卖贵一点,尽量少亏一点,这个可能性说不定更大些呢。

  最后,我想说的是,“存货跌价准备”做为企业“盈余管理”最常用的手段,常常被企业用来合法调剂利润,因为这个手段没有任何成本,不用交税,不用资金往来。所以,不用过度解读万科计提的存货跌价准备,说不定人家只是因为觉得今年利润有点多,想给明年留点余粮呢?

  特别说明,以上文章仅代表本人个人观点,所需信息来自万科年报及专业知识,与万科无关。

  (作者简介:胡士洲,云松资产合伙人,麦田建屋技术服务有限公司COO,长期从事房地产财务、投资及房地产基金管理工作,曾任职万科多年。

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